In diesem Blog  werde ich Ihnen einen Auszug über die wichtigsten Maßnahmen einer umfassenden baulichen Bestandsanalyse vorstellen. Die bauliche Bestandsanalyse ist neben der Grundlagenermittlung (Teil 1) aus unserer Sicht der bedeutendste Schritt zur Entscheidungsfindung der zu treffenden Maßnahmen. Sie gibt im wesentlichen Aufschluss über den Ist- Zustand eines Gebäudes und offenbart somit die Potenziale aber auch Herausforderungen der betreffenden Bausubstanz.

Ingenieurbefund:

Als wichtige Grundlage für alle weiteren Untersuchungsmaßnahmen gilt der Ingenieurbefund. Ein Ingenieurbefund wird von einem darauf spezialisierten Statiker erstellt und ist im wesentlichen ein Bestandsgutachten, das vor allem für Zubauten, Umbauten und Dachgeschossausbauten den Gebäudezustand des Bestandsobjektes hinsichtlich Statik und Tragfähigkeit dokumentiert. Grund für die Einführung des Ingenieurbefundes ist unter anderem, dass häufig insbesondere bei (Gründerzeit)-Häusern in der Vergangenheit statisch relevante bauliche Veränderungen statt gefunden haben, die oftmals aufgrund wechselnder Besitzer oder anderer Umstände nicht ausreichend dokumentiert worden sind. Ein Ingenieurbefund ist aber auch für die weitere Planungsphase eine wichtige Grundlage. Speziell für die Erbringung von Nachweisen wie zum Beispiel Erdbebensicherheit, Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit.

Neben dem Ingenieurbefund stellen aber auch bauphysikalische Untersuchungen weitere wichtige Maßnahmen einer Bestandsanalyse dar. Hier sind zum einen der Wärmeschutz und zum anderen der Schallschutz zu erwähnen. Beide Fachbereiche spielen eine wesentliche Rolle bei den heutigen Anforderungen an eine Immobilie.

Wärmeschutz:

Beim Wärmeschutz lassen sich anhand von *Thermographie- und Blowerdoormessungen relativ einfach Wärmebrücken und Leckagen (Gebäudeundichtheiten) in der Gebäudehülle aufspüren.

Wärmebrücken können bei einem Gebäude zu erhöhten Wärmeverlusten und einer Verringerung der Oberflächentemperatur führen, was einen vermehrten Energieverbrauch und Schimmelbildung bzw. Tauwasserausfall an der Bauteiloberfläche zur Folge haben kann. Ähnlich ist es auch bei Undichtheiten in der Gebäudehülle. Hier strömt warme, feuchte Luft (Wasserdampf) aufgrund fehlender oder mangelhafter Luftdichtheitsebene in die Bauteilkonstruktion und kondensiert an den kalten Bereichen bzw. Stellen. Das kann ebenfalls zu erhöhten Energieverlusten und zu massiven Schäden an der Bausubstanz führen. Neben diesen Punkten ist aber auch die allgemeine Ermittlung und Berechnung sämtlicher Außenbauteile wichtig. Insbesondere wenn eine thermische Sanierung geplant ist, lässt sich anhand eines Bestandsenergieausweises der Ist-Zustand eines Gebäudes in Bezug auf den Wärmeschutz gut darstellen. Dieser stellt für die weitere Sanierungsplanung eine wichtige Grundlage dar.

*Die Thermographiemessung ist ein bildgebendes Verfahren zur Anzeige der Oberflächentemperatur von Gebäuden.  Eine Blowerdoormessung bzw. ein Blowerdoortest ist ein Differenzdruck-Messverfahren zur Ermittlung der Luftdichtheit eines Gebäudes.

Schallschutz:

Neben dem Wärmeschutz nimmt aber auch der Schallschutz eine immer zentralere Rolle in der heutigen Bautätigkeit ein. Zusätzlich zum Außenschallschutz (Schutz gegenüber Immissionen aus dem Außenraum) ist auch der Innenschallschutz (z.B.: zwischen 2 Wohneinheiten) ein wichtiges Thema. Hier unterscheidet man zwischen einer Übertragung mittels Luftschall (z.B.: laute Stimmen) und einer über Körperschall (z.B.: Klopfen). Anhand von gezielten Schallschutzmessungen lässt sich der Ist- Stand eines Gebäudes gut dokumentieren. Schallmessungen sind speziell für die weitere Planung eine gute Basis zur Optimierung des erforderlichen Schallschutzes.

Bei der Beurteilung der bestehenden Haustechnik- und Elektroinstallation ist das Beiziehen von Spezialisten ratsam. Es gibt eine Reihe an Punkten, die hierbei beachtet werden sollten. Das beginnt beispielsweise bei der Elektro- und Haustechnikinstallation im Allgemeinen und zieht sich bis hin zu technischen Anlagen (z.B. Heizungs- und Lüftungsanlagen, Schaltschränke udgl.).

Allgemeiner Zustand und projektspezifischen Untersuchungen:

Neben all diesen Maßnahmen, sollte aber auch der allgemeine Zustand des Gebäudes überprüft werden. Wie sieht es zum Beispiel mit den Oberflächen, der Fassade und dem Dach aus? Welche Baumaterialien wurden verwendet und wie stellt sich die Raumaufteilung und Höhenentwicklung generell im Gebäude dar? Zudem kann aber auch noch eine Reihe an zusätzlichen, projektspezifischen Untersuchungen erforderlich werden. Besonders wenn das Gebäude feuchtes Mauerwerk aufweist oder eine Sanierung unter denkmalpflegerischen Aspekten erfolgen soll.

Nach Vorliegen aller relevanten Unterlagen und Ergebnisse kann der Planer verschiedene Sanierungsmaßnahmen und deren Machbarkeit prüfen und den zu erwartenden Gesamtaufwand kalkulieren. Dabei ist es wichtig, dass mit der baulichen Bestandsanalyse ein kompetenter Planer betraut wird, der einerseits den Großteil der Untersuchungen selbst durchführen kann und andererseits sämtliche erforderlichen Fachexperten koordiniert, dabei den Überblick  bewahrt, und alle Erkenntnisse in ein Gesamtergebnis und in weiterer Folge Gesamtkonzept einarbeiten kann.

Im nächsten Teil erfahren Sie unter welchen Gesichtspunkten eine Entscheidung zur Frage „Sanierung, Umbau und Zubau oder doch Neubau“ erfolgen kann und welche planerischen Unterlagen dabei helfen können. Zusätzlich dazu möchte ich insbesondere im Hinblick auf eine Sanierung das Thema Sanierungsumfang behandeln. Häufig stellen sich Bauherrn die berechtigten Fragen „Wo beginne ich zum sanieren und wo höre ich auf und wie kann ich sicher stellen, dass mir dabei die Kosten nicht davon laufen, aber trotzdem meine Sanierungsziele eingehalten werden“ . stay tuned . . .

Wir vom Büro Weiser stehen Ihnen auch hier bei Fragen rund um die bauliche Bestandsanalyse gerne jederzeit zu Verfügung. Gemeinsam mit unserem Netzwerk aus Spezialisten in den Bereichen Statik, Haustechnik- und Elektroplanung, Bauphysik und diversen anderen Fachrichtungen können wir Ihnen individuelle Komplettlösungen anbieten.